כל מה שצריך לדעת על תוספות בנייה
מאת: אודי מסינגר, אדריכל ומנכ"ל חברת הבניה מסינגר– בנייה ואדריכלות בע"מ.
תוספת בניה למבנה קיים הוא תהליך שמהותו השבחת הנכס, הן מבחינת שוויו והן מבחינת נוחות השימוש בו, תוך מיצוי מלוא הפוטנציאל של הקרקע בבעלותנו. בין אם מדובר על בניית חדר מגורים נוסף, יחידת דיור או סטודיו, תוספת הבניה תעלה את שווי הנכס, ובמקרים מסוימים תאפשר לנכס להניב הכנסה נוספת .
במאמר זה נסקור את הנקודות העיקריות בבואנו לבנות תוספת בניה , החל מקבלת ההחלטה ועד תחילת הבניה.
אז איך מתחילים ומה צריך לבדוק?
מרכיב מרכזי בתכנון הוא לוודא כי ניתן להוציא לפועל באופן חוקי את התוספת שמעוניינים לבנות. על מנת לבחון את זכויות הבניה בנכס נפנה לרשות המקומית, או אם זו אדמת מינהל ניתן להוציא מידע ראשוני באתר המנהל ע"י מספר גוש ומספר חלקה (לחץ כאן).
ברשות המקומית ניתן לקבל בעל-פה מידע על הנכס כמידע ראשוני, אך על מנת לקבל מידע תכנוני שאיתו ניתן לעבוד, (שזהו תחילת התהליך המוסדר של היתר הבניה) צריך להגיע לעירייה/מועצה עם 2 תכניות מדידה שנערכו ע"י מודד, בתוקף לחצי שנה האחרונה (בעלות של בערך 1400₪), ולבקש מידע להיתר שעלותו בעירייה כ-160₪. מומלץ כבר בשלב התחלתי, כאשר המידע התכנוני בידכם, להתייעץ עם אדריכל שיפרש עבורכם את המידע שיש בידכם. למרות שהמידע כתוב בצורה פשוטה - לפעמים יש הקלות או חישובים שרק אדריכל או מהנדס יכלו להבין.
מי יגיד לי כמה עולה הרחבת הבניה?
אחרי שיש בידנו את המידע התכנוני, ולמרות שהאינסטינקט הראשוני שלנו הוא לפנות לקבלן על מנת לקבל אומדן עלויות , רצוי לפנות למתכנן. המתכנן יכול להיות מהנדס, אשר יבצע לרוב תכנון פרקטי יותר או אדריכל, אשר ייתן יותר דגש על העיצוב והאסתטיקה של התוכנית. מתכנן טוב ידע להתוות את הדרך ולהתחיל בשאלה "מה התקציב שלנו?" ו"מה אנחנו רוצים לבנות?". כאשר המתכנן יודע לתכנן לפי התקציב נימנע ממצב בו הקבלן מקבל תכניות שעלות ביצוען גבוהה יותר, מה שיכול לגרום לו לנסות להפחית עלויות דרך שימוש בחומרים לא איכותיים, או לחילופין להתחיל לעבוד ולבקש תוספות כספיות לא צפויות במהלך התהליך. במקרים קיצוניים, תכנון שאינו תואם את התקציב יצריך לחזור באמצע התהליך חזרה לשולחן התכנון, מה שיגזול זמן וכסף נוספים.
רצוי שהמהנדס יבדוק את הנכס הקיים על מנת לוודא כי יוכל לעמוד בתוספת הבניה. הדבר חשוב במיוחד כאשר מתכננים בניה של קומה נוספת, שכן יש לוודא שמבחינה הנדסית היסודות חזקים מספיק, או לחילופין לתכנן מה החיזוקים הנדרשים על מנת לבצע את הבניה. חשוב מאוד לדעת דברים אלו כבר בשלב התכנוני היות ויש להם קשר ישיר לעלות הבניה. כמו כן חשוב לדעת כי אף על פי שאת התוכנית יכול להכין גם אדריכל, רק מהנדס יכול לתת מענה לעניין חוזק המבנה.
אחרי שיש לנו תוכניות בסיסית שאנחנו יודעים מראש שאמורה להיות בסביבות התקציב שלנו, אנחנו יכולים לגשת לקבלן עם תכניות העבודה ולקבל הצעת מחיר מדויקת.
אז מה זה גרמושקה ולמה אני צריך את זה?
לאחר שגיבשנו תכנית, קיבלנו הצעות מחיר והחלטנו כי מבצעים את התוספת, נבקש מהמהנדס או האדריכל להכין את ה"גרמושקה".
ה"גרמושקה" היא כינוי לתוכנית ההגשה וכוללת מכלול של תכניות וטפסים שמטרתם קבלת היתר בניה מהועדה המחוזית.
תהליך התכנון של הבניה והכנת ה"גרמושקה" אורך בממוצע כחודש וחצי עד חודשיים, תלוי בתוספת הבניה המבוקשת. לאחר הכנתה, תוגש ה"גרמושקה" לוועדה המחוזית לתכנון ובניה. תהליך קבלת ההיתר לוקח בין 4 חודשים עד 7 חודשים , במהלכם הוועדה מבקשת במקרה הצורך תיקונים בתוכניות ודורשת להחתים את חברת חשמל, בזק, מנהל מקרקעי ישראל וכו'...בכל זאת אמור לטפל מגיש הבקשה שהינו המהנדס או האדריכל שבחרנו, ניתן לחסוך עלויות אך לבזבז הרבה זמן בטיפול בהיתר לבד.
את הזמן שיעבור עד קבלת האישור כדאי מאוד לנצל ליישום תכנית העבודה למכרז. בתוכנית המכרז ניכנס כבר לפרטים המלאים של הבניה – אלו חומרים ישמשו לבניה, ספקי משנה, צבעים, כלים סניטריים, קרמיקה, אלומיניום, דלתות וחלונות ועוד. כמובן שמדובר בתהליך הדורש קבלת החלטות רבות, ולכן מומלץ מאוד לנצל את הזמן עד קבלת ההיתר להחלטות אלו, על מנת שעם קבלת ההיתר נוכל להתחיל מיד בעבודה.
תוספת בנייה כהשקעה
בתחילת המאמר ציינו כי יש להתייחס לתוספת בניה כהשקעה, ולא בהכרח רק כהוצאה. בבניית תוספת בניה אנו משביחים הלכה למעשה את הנכס שברשותנו ובכך מעלים את שוויו, לרוב הרבה מעבר לעלות הבניה, כך שאנו צפויים להישאר בסופו של דבר, במידה ונרצה למכור את הנכס, עם רווח בכיס.
ניקח לדוגמא, נכס ששוויו היום, קרקע + מבנה, 2,000,000 מיליון ₪, ובו אנו מעוניינים לבצע תוספת בניה של 100 מ"ר נוספים. עלות משוערכת של תוספת כזו תהיה כ-500,000 ₪ (חשוב לציין כי מדובר בהערכה בלבד, עלות הבניה תלויה במשתנים רבים), כלומר בעלות המהווה 25% משווי הנכס. תוספת בנייה צפויה להעלות את שווי הנכס בין 30% ל-40%, ומכאן שניוותר עם רווח לאחר סיום הבניה.
תוספת בניה מבניה קלה בעץ
כאדריכל וקבלן בעל ניסיון בעבודה עם כל סוגי החומרים שאני רואה לנכון לציין את היתרונות הגלומים בבניה הקלה בעץ בעל הקשור לתוספות בניה.
מהירות בניה - הבניה בעץ אפשרית במהירות גבוהה יחסית, כך שזמן הבניה יהיה מינימלי לטובת דיירי הבית הממשיכים להתגורר בו כרגיל.
רמת הבידוד גבוהה
חיבור למבנה הקיים ללא סדקים - בגלל גמישות המבנה, אין פיצוצים בין החיבור הישן לחדש.
בניה נקיה - היות שאין שימוש בחומרי בניה רטובים (בטון, טיח וכד') אז סביבת הבניה תהיה נקיה יותר.
בניה שקטה - תהליך הבניה יאפשר לכם הגרים בבית להמשיך בשגרת היום בלי הפרעות מיותרות.
בניה קלה וחסכנית - בגלל המשקל הנמוך של העץ לא יהיה צורך בחיזוקים יקרים ומטרידים למבנה הקיים.
בניה אקולוגית - הבניה בעץ היא ידידותית לסביבה (לאדמה ולצמחיה). ייצור העץ לא פולט מזהמים לסביבה כמו תעשיית המלט והבטון בנוסף עצי הבניה נכרתים מיערות שגדלים לתעשיה בלבד.
לסיכום, ברצוני לתת כמה דגשים חשובים בבואנו לתכנן ולבצע תוספת בניה:
1. קבלן רשום כחוק המופיע בפנקס הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון. כאשר אנו עובדים עם קבלן רשום אנו מבטיחים לעצמנו שהקבלן יעבוד עם חומרים מתאימים, על פי הוראות ותקני בנייה נכונים, ובעיקר ממזערים את הסיכון שקבלן "יברח" לנו מבלי שהשלים את העבודה.
2. תקשורת טובה עם הקבלן חשובה כי לאורך הבניה גם כאשר משתדלים לסגור הכל מראש יש מצבים לא צפויים וצריך לעמוד מולכם מישהו שאתם חשים שאפשר לדבר איתו ולהגיע להבנות הוגנות .
3. חשיבה קדימה. בשלב התכנון כדאי לקחת בחשבון גם הרחבות ושינויים נוספים שנרצה לעשות בעתיד, ולוודא שהתוכניות מתחשבות בכך. והאם אנו מעוניינים לשלב בתוספת הבניה גם שיפוץ כולל יותר בנכס, כמו למשל שינויים במבנה הקיים וחלפת תשתיות חשמל או ביוב, או ריצוף אחיד בבית. יחד עם זאת יש להתחשב בכך בתכנון התקציב.
4. מומלץ מאוד לפנות למתכנן שהוא גם בעל ניסון מהשטח, ויודע את המשמעויות ההנדסיות והכלכליות של העיצוב והתכנון. יכול להיות פער גדול מאוד בין תכנון יפה לתכנון פרקטי, מה גם שתכנון 'מעוצב' שלא לוקח בחשבון עלויות הנדסיות יכול להתגלות כיקר מאוד.
5. יש חשיבות רבה לאנשים המרכיבים את כוח העבודה ומידת ההתחשבות שלהם בשגרת הבית הקיימת (שעות מנוחה של ילדים, רעש, עישון, לכלוך וכו'), היות ויש להם מגע יומיומי עם בני הבית האישיות והמנטליות של העובדים חשובה.
אודות אודי מסינגר
אודי מסינגר הינו המנכ"ל והבעלים של חברת מסינגר בניה ואדריכלות בע"מ. מסינגר הינה חברה המתמחה בתכנון ובניה של בתים פרטיים, תוספות בנייה, פרגולות ודקים במהלך השנים, רכשה לעצמה חברת מסינגר את המעמד של חברה המתמחה בבניה בעץ הן מבחינת הידע של בעליהן ומבחינת הניסיון. השילוב של הכשרה מקצועית בתחום האדריכלות והניסיון הרב של בניה בארץ ובארצות הברית, הביאו את אודי מסינגר להתמקד בשמירה מוחלטת על לוחות זמנים והתקציב, אשר נקבעו מראש.
לבניית בית העץ שלך צור איתנו קשר עכשיו לקביעת מועד פגישה!
